Vuokranantajan kannattaa varautua vuokralaisen maksuvaikeuksiin ennakolta

Juhani Ekuri

Artikkelit Konkurssit ja yrityssaneeraukset Sopimukset

26.02.2026

Liiketilan vuokranantajalle vuokralaisen maksukyky on yksi vuokrasuhteen keskeisimmistä riskitekijöistä. Vuokrasuhde on usein pitkäaikainen sitoumus, jossa vuokranantajan tuotto perustuu siihen, että vuokralainen kykenee suoriutumaan velvoitteistaan koko sopimuskauden ajan. Toisaalta juuri pitkissä vuokrasuhteissa ja yhä nopeammin muuttuvassa toimintaympäristössä vuokralaisen maksukykyisyyden arviointi pitkällä aikavälillä on vaikeutunut.

Sellaiset vuokrasuhteet, joissa vuokralaisen maksuhäiriön, yrityssaneerauksen tai konkurssin riski olisi lähes olematon, ovat harvinaisia. Kun vuokralaisen maksukykyyn kohdistuva riski realisoituu, vaikutus näkyy nopeasti sekä vuokranantajan kassavirrassa että myös kiinteistön arvossa. Kiinteistön kulut eivät lakkaa juoksemasta, vaikka vuokralainen laiminlöisikin vuokranmaksun. Lisäksi häätöprosessit vievät usein aikaa eikä uuden vuokralaisen löytäminen ole välttämättä helppoa. Suunnitelmallisen ja vastuullisen kiinteistönomistamisen kannalta vuokralaisen maksukykyyn liittyviin riskeihin onkin syytä varautua ajoissa ja reagoida ajantasaisesti.

Huomioi riskit jo vuokrasopimusneuvotteluissa
Vuokralaista koskeva maksukykyisyysarviointi ja uskottavan liiketoimintasuunnitelman edellyttäminen vuokralaiselta ovat ensiarvoisen tärkeitä ennen kuin vuokrasopimusta mahdollisen vuokralaisen kanssa edes allekirjoitetaan. Viime kädessä vuokranantajan oikeudet ja toimintamahdollisuudet määräytyvät kuitenkin pitkälti vuokrasopimuksen ehtojen perusteella. Liiketilojen vuokrasuhteissa sopimusvapaus on kohtalaisen laaja, joten huolellisella sopimuslaadinnalla vuokranantaja voi aidosti vaikuttaa asemaansa. Tulkinnanvaraiset tai puutteelliset ehdot voivat vastaavasti rajoittaa vuokranantajan mahdollisuuksia toimia tehokkaasti juuri silloin, kun nopea reagointi on tärkeintä.

Vuokravakuus avainasemassa
On tietysti selvää, että konkreettisin keino vuokranantajan saatavien turvaamisessa on toimiva vuokravakuus. Vakuuden osalta tuleekin aina tapauskohtaisesti varmistaa vakuuden määrä, laatu ja realisointikelpoisuus. Pankkitakaus on laadullisesti yleensä turvallisin ja helpommin realisoitava vaihtoehto, mutta usein myös vakavaraisen emoyhtiön takaus voi riittää. Vuokravakuus turvaa kuitenkin saatavaa vain tiettyyn määrään saakka, minkä vuoksi tapauskohtaisesti kannattaa harkita myös mahdollisuutta asettaa kriteerejä, joiden täyttyessä vuokranantajalla on oikeus vaatia lisävakuutta vuokralaiselta. Näin voidaan vielä vuokrasuhteen aikana säätää vakuutta riskinäkymän mukaisesti.

Vuokravakuuden lisäksi vuokrasopimuksessa kannattaa kuitenkin kiinnittää huomiota myös vuokrasopimuksen purku- ja irtisanomisperusteisiin, siirto- ja alivuokrausehtoihin sekä vuokralaisen tiedonantovelvollisuuksiin. Vuokranantajan mahdollisuus saada tietoja vuokralaisen taloudellisesta asemasta korostuu etenkin silloin, kun vuokralaisen taloudelliset tiedot eivät ole helposti saatavilla julkisista lähteistä. Tällöin tiedonsaantioikeus voi olla ratkaisevankin tärkeä sen kannalta, että vuokranantaja voi reagoida mahdollisiin lähestyviin maksuvaikeuksiin ajoissa esimerkiksi edellyttämällä lisävakuuden asettamista.

Vuokranantajan kannattaa olla hereillä ja pitää kiinni sovitusta
Lopulta maksukyvyttömyys syntyy harvoin täysin yllättäen. Usein ensimmäisiä merkkejä heikkenevästä tilanteesta ovat esimerkiksi vuokranmaksujen viivästyminen, toistuvat pyynnöt maksuaikataulujen muuttamisesta tai perusteettomat tai hyvin kevyin perustein tehdyt reklamaatiot vuokrakohteen kunnosta. Myös vuokralaisen liiketoiminnassa tapahtuvat muutokset voivat viitata siihen, että vuokranmaksukyky on heikkenemässä. Vuokranantajan onkin tärkeää seurata aktiivisesti vuokralaisen tilannetta. Tiedonsaantioikeus ei sellaisenaan auta, mikäli sitä ei hyödynnetä.

Vuokranantajalla on myös hyvä olla jo etukäteen mietittynä strategia sen varalta, että maksuhäiriöitä alkaa tulla. Joskus joustaminenkin voi olla perusteltua ja vuokranantajan kannalta järkevää, mutta tärkeää on myös huomioida, että se voi samalla kasvattaa vuokranantajan riskejä merkittävästikin. Erityisesti dokumentoimattomat väliaikaisjärjestelyt kuten vuokranalennukset tai lykkäykset voivat myöhemmin heikentää vuokranantajan asemaa insolvenssimenettelyssä tai siihen mahdollisesti liittyvässä takaisinsaantimenettelyssä. Mahdollisista joustoista kannattaakin siis aina sopia kirjallisesti ja tehdyistä sopimuksista pitää kiinni. Tarvittaessa pitää olla myös valmis ryhtymään vuokrasopimuksen purkamiseen ennen kuin vahingot pahenevat entisestään.

Vuokranantajan asema yrityssaneerauksessa ja konkurssissa on heikko
Mikäli vuokralaisen tilanne kuitenkin heikkenee niin paljon, että vuokralainen hakeutuu saneerausmenettelyyn tai konkurssin, on vuokranantajan asema yleensä heikko. Kuvaavaa on, että Korkein oikeus linjasi viime syksynä antamassaan ratkaisussa (KKO 2025:77), että yrityssaneerauksen perusteella vuokralaisen toimesta irtisanotun pitkän määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta kohtuullinen korvaus vuokranantajalle aiheutuneesta vahingosta vastasi vain 12 kuukauden vuokraa, vaikka kyse oli tavanomaista vaikeammin uudelleen vuokrattavasta kohteesta ja vaikka oli riidatonta, että vuokrakohde oli ollut irtisanomisen jälkeen tyhjillään kolme vuotta ja sen jälkeen jouduttu vuokraamaan aiempaa alemmalla vuokralla ja että vuokrakohde oli rakennutettu vain vuokrasopimuksen mukaista tarkoitusta varten.

Lopuksi
Vuokralaisen maksukyvyttömyys- ja insolvenssiriskeihin varautuminen on siis syytä aloittaa jo ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Vuokralaisen taustojen ja taloudellisen tilanteen arviointi, sopimusehtojen huolellinen muotoilu sekä vuokrasuhteen aktiivinen seuranta muodostavat kokonaisuuden, jolla riskejä voidaan hallita ennakoivasti. Mitä aiemmin ongelmiin kyetään puuttumaan, sitä paremmat mahdollisuudet vuokranantajalla on minimoida vahinkojaan.

Kun huolestuttavia merkkejä ilmenee, vuokranantajan kannattaa toimia suunnitelmallisesti, oikea-aikaisesti ja dokumentoidusti. Tarvittaessa toimenpiteiden oikeellisuus kannattaa tarkistuttaa alan asiantuntijalta. Näin insolvenssitilanteet eivät muodostu hallitsemattomiksi riskeiksi, vaan niiden kanssa kyetään toimimaan myös epävarmassa taloustilanteessa. Me Edellellä olemme mielellämme tukenanne koko vuokrasuhteen elinkaaren ajan.

Juhani Ekuri