Rantasauna ilman rakennuslupaa

Anna Oksanen

Artikkelit Kiinteistötransaktiot, rakentaminen ja kaavoitus

07.03.2025

Uusi rakentamislaki astui voimaan 1.1.2025. Lain tavoitteena on tehdä rakentamisesta sujuvampaa sekä edistää kiertotaloutta ja päästövähennyksiä. Rakentamislain myötä lupajärjestelmästä tuli yksinkertaisempi, kun rakennuslupa, toimenpidelupa ja toimenpideilmoitus korvattiin kaikki yhdellä lupamuodolla, rakentamisluvalla. Rakentamisluvan käsittelylle on säädetty nyt myös määräaika. Rakentamislupahakemus on käsiteltävä kolmen kuukauden kuluessa.

Rakentamislain (21.4.2023/751) 42 §:ssä säädetään rakentamisluvasta ja siitä, millaiset hankkeet on altistettava lupaharkinnalle. Pykälässä on säädetty kahdeksasta erilaisesta rakennushankkeesta, jotka edellyttävät aina rakentamisluvan. Aiemmasta sääntelystä poiketen lupaa ei tarvitse enää hakea muun ohella muussa kuin asuinkäytössä olevalle rakennukselle, joka on kooltaan alle 30 m². Säännös mahdollistaa esimerkiksi piha-, varasto- ja saunarakennusten rakentamisen kiinteistölle aiempaa helpommin. Tämä on innostanut kansaa ideoimaan saunoja jopa kaupunkialueiden pihapiireihin.

On muistettava, että vaikka rakennuskohteelle ei tarvittaisi rakennuslupaa (huom. nykyisin rakentamislupa), ei se tarkoita muusta sääntelystä vapautumista. Ainoastaan lupahakemusprosessi luvasta vapautetusta rakentamisesta jää pois. Rakennuskohteen on siten edelleen täytettävä olennaiset tekniset vaatimukset ja huomioon on otettava myös kaavoista ja kunnan rakennusjärjestyksestä tulevat määräykset. Mikäli esimerkiksi rakennusoikeutta ei ole enää kiinteistöllä jäljellä, ei rakentamiseen voi ryhtyä, vaikka hanke ei lupaa edellyttäisikään. Rakennusoikeudella tarkoitetaan tontille tai muulle rakennuspaikalle sallittavaa rakentamista ja sen määrää. Asemakaava- ja yleiskaava-alueilla rakentamisen määrä on kaavassa ratkaistu. Asemakaava-alueella rakennuksen tulee myös sijoittua sille varatulle alueelle eli rakennusalalle, joka on tavallisesti esitetty kaavakarttaan pistekatkoviivoin. Kohteella tulee niin ikään olla pätevä suunnittelija ja tarvittavat suunnitelmat. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä on siten korostunut velvollisuus huolehtia riittävän osaamisen ja asiantuntijoiden hankkimisesta. Myös niin sanottuja valmistuotteita hankittaessa on hankkeeseen ryhtyvän vaadittava palveluntarjoajalta tuotteen valmistajalta riittävät suunnitelmat.

Asuinkäyttö
Ilman lupaa rakennettavat piharakennukset eivät saa olla asuinkäyttöön suunniteltuja. Asuinrakennukset ovat koostaan riippumatta rakentamisluvan alaisia. Jo aiemman lainsäädännön aikana on toisinaan jouduttu tulkitsemaan, milloin on kyseessä asuinkäyttö esimerkiksi suhteessa talousrakennukseksi luokiteltavaan saunaan.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan olennaisena tekijänä arvioinnissa on pidetty huoneiston keittomahdollisuuksia eli lähinnä sitä, onko huoneistossa hella. Myös ympäristöministeriön asetuksessa 14.11.2024/631 asiaa lähestytään ruoanlaittomahdollisuuden näkökulmasta. Asetuksen mukaisesti asuinhuoneistolla eli asunnolla tarkoitetaan keittiöllä, keittokomerolla tai keittotilalla varustettua yhden asuinhuoneen tai useampia asuinhuoneita käsittävää, ympärivuotiseen asumiseen ja vapaa-ajan asumiseen tarkoitettua kokonaisuutta, jolla on oma välitön sisäänkäyntinsä. Ratkaisu, jossa pistorasiaan työnnettävä keittolevy on irtaimena kaapissa tai ruoka valmistetaan mikrossa, ei täyttäne keittiön määritelmää. Toisaalta on esitetty, että arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä tulisi aina antaa rakennuksen tarjoamilla tosiasiallisilla mahdollisuuksilla laittaa ruokaa.

Rakennuksessa voi olla myös esimerkiksi oleskelutila, jossa on takka sekä makuutiloja yöpymistä varten ilman, että se luokiteltaisiin asuinkäyttöön tarkoitetuksi. Huomioitava on, että erityisesti puusaunaa varten rakennettava hormi aiheuttaa paloriskin, ja sen suunnittelussa ja toteutuksessa on oltava tarkkana. Rakennukseen saa myös vetää veden, viemärit ja sähkön ilman, että se pelkästään näillä perusteilla olisi asuinkäyttöön luokiteltava.

Lain perusteluissa korostetaan, ettei rannoille saa edelleenkään rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Ranta-alueelle voi kuitenkin edelleen rakentaa ilman poikkeamispäätöstä olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen. Kaavaa ja rakennusjärjestystä tulee tällöinkin noudattaa. Tämä koskee myös uudessa laissa luvanvaraisuudesta vapautettuja, korkeintaan 30 neliömetrin suuruisia muita kuin asuinrakennuksia.

Luvanvaraisuuden arviointi
Rakentamislaki ei sisällä määräyksiä siitä, millä tavalla rakennushankkeeseen ryhtyvä voisi varmistaa hankkeensa luvanvaraisuuden tai sen, ettei hankkeelle lupaa tarvita. Tällainen olisi voinut olla esimerkiksi maksullinen ennakkolausuntomenettely. Jotkut kunnat tarjoavatkin maksullisia lausuntoja luvanvaraisuudesta. On muistettava, että viranomainen on velvollinen antamaan normaalia, lakisääteistä ohjausta, ohjeistusta ja neuvontaa ilman erillistä maksua.

Kohteet, jotka jäävät luvanvaraisuuden ulkopuolelle, eivät sisälly viranomaisten ennakkovalvontaan eikä niiden rakennustyönaikaista toteutusta viranomaisten toimesta myöskään valvota. Luvanvaraisuuden ulkopuolelle jäävien kohteiden suunnittelijoiden kelpoisuutta ei viranomainen myöskään tarkista.

Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava luvanvaraisuudesta vapautettujenkin rakennusten osalta siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Myös rakennuksen kunnossapitovelvoite koskee kaikkia rakennuksia siitä riippumatta, onko niiden toteutus edellyttänyt lupaa vai ei. On huomattava, että luvasta vapautettu rakennus saattaa sisältyä muidenkin velvoitteiden, kuten kiinteistöverotuksen, piiriin.

Vireillä olevat luvat
Rakentamislain 18 luvun 194 §:n mukaisesti lain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään loppuun soveltaen lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä eräin poikkeuksin. Sanottu tarkoittaa, että mikäli käsittelyssä on rakennuslupahakemus tai sitä koskeva valitusasia, arvioidaan asia aiemmin voimassa olevan sääntelyn mukaisesti. Tilanne saa tältä osin erikoisia piirteitä, mikäli esimerkiksi valitusasteena oleva hallinto-oikeus toteaa, ettei hankkeelle myönnetä aiemmin voimassa olevan sääntelyn nojalla rakennuslupaa. Mikäli hanke ei rakentamislupaa uuden voimassa olevan lainsäädännön nojalla tarvitse, voi rakennushankkeeseen annetusta kielletystä ja lainvoimaisesta päätöksestä huolimatta mahdollisesti nyt ryhtyä.

Anna Oksanen