Kun yhdessä omistaminen ei toimi

Matti Kökkö

Blogit Palvelumme yksityishenkilölle

03.06.2025

Yhteisomistajuus on vaativa laji eikä ole kovin harvinaista, että ainakin joku tai jompikumpi yhteisomistajista päätyy lopulta siihen, että yhteysomistussuhde on parasta purkaa. Yhteisomistussuhteen purkamista sääntelee laki eräistä yhteisomistussuhteista. Heti alkuun on syytä todeta, että laki ei koske osakeyhtiön osakkaiden välisiä osakeomistuksia eikä siitä ole apua myöskään riitaisissa kuolinpesissä, joissa perilliset omistavat jotakin yhdessä kuolinpesäosuuksiensa perusteella. Moneen muuhun tilanteeseen laki kuitenkin soveltuu.

Lain mukaan yhteisomistajilla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Aika usein tilanne on kuitenkin sellainen, ettei yhteisesti omistettua esinettä, kuten kiinteistöä ole niin vain mahdollista jakaa ainakaan ilman, että se alentaisi huomattavasti esineen arvoa. Viimeksi mainitussa tilanteessa kukin yhteisomistaja voi hakea käräjäoikeudelta määräystä omaisuuden myymiseksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Laki lähtee siitä, että omaisuuden myymistä ja kauppahinnan jakamista varten oikeuden tulee tarvittaessa määrätä uskottu mies. Käytännössä uskottu mies määrätään lähes aina ja usein määräyksen saa asianajaja.

Päätöksessään tuomioistuimen tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Lain mukaan esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät omistajat ole toisin sopineet tai jollei osoiteta, että omaisuus saataisiin edullisemmin kaupaksi jollakin muulla tavalla. Käytännössä huutokauppamyynnistä on usein luovuttu ja uskotulle miehelle on haettu ja saatu oikeudelta määräys huolehtia myynnistä parhaaksi katsomallaan tavalla. Tällöin uskottu mies voi esimerkiksi antaa myyntitoimeksiannon kiinteistönvälittäjälle.

Uskotun miehen toimikausi on yksi vuosi siitä lukien, kun päätös myyntimääräyksestä on tullut lainvoimaiseksi. Ellei esine tule tänä aikana myydyksi, määräys raukeaa. Jonkun yhteisomistajan vaatimuksesta tuomioistuin voi myös vahvistaa alimman hyväksyttävän myyntihinnan. Alimman hinnan määrittäminen on pakollistakin, jos joku yhteisomistajista on vajaavaltainen ja myytävä omaisuus on kiinteistö.

Yhteisen omaisuuden ostaja voi olla joku yhteisomistajista ja varsin usein näin onkin. Tässä tilanteessa kaupan kohteena on se osa omaisuutta, jota ostaja ei aiemmin omistanut ja myös kauppahinta määräytyy sille omistusosuudelle, joka vaihtaa omistajaa. Vaikka uskottu mies olisikin määrätty, yhteisomistajien on aina myös mahdollista sopia keskenään hinnasta ja omaisuuden siirtymisestä yhdelle omistajalle. Joskus jo määräyksen hakeminen voi auttaa siihen, että yhteisomistus saadaan sovinnollisesti purettua.

Matti Kökkö