Asunto-osakeyhtiön konkurssi – mitä kevään 2026 lakimuutosehdotusehdotukset tarkoittavat?

Kristiina Hämäläinen

Asumisen juridiikka Blogit Konkurssit ja yrityssaneeraukset

28.04.2026

Keväällä 2026 annetun hallituksen esityksen asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (HE 34/2026 vp) tavoitteena on vastata paremmin nykypäivän asumisen tarpeisiin ja muuttuneeseen toimintaympäristöön. Muutoksilla toteutetaan hallitusohjelman kirjausta taloyhtiön hallitun alasajon helpottamisesta.

Tähän liittyen asunto-osakeyhtiölakiin esitettävät muutokset toisivat toteutuessaan kaivattua selkeyttä tilanteisiin, joissa asunto-osakeyhtiö ajautuu vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin ja sitä uhkaa konkurssi. Asunto-osakeyhtiöiden konkurssimenettely on tähän asti ollut oikeudellisesti jossain määrin epäselvä ja käytännössä harvinainen, mutta viime vuosien taloudellisten haasteiden myötä valitettavasti yhä ajankohtaisempi.

Asunto-osakeyhtiö ei ole tyypillinen liiketoimintaa harjoittava yhtiö, vaan sen tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten pito osakkaiden asumistarpeisiin. Tästä erityisluonteesta johtuen konkurssisääntely ei ole sellaisenaan soveltunut ongelmitta asunto-osakeyhtiöihin. Käytännössä on syntynyt epäselvyyksiä muun muassa siitä, mikä on osakkaiden asema konkurssimenettelyssä ja miten asuminen turvataan konkurssitilanteessa. Keskeisiä lakiehdotuksia ovat muun muassa:

Toimivalta konkurssiin asettamisesta
Nykyistä asunto-osakeyhtiölakia ehdotetaan muutettavaksi siten, että jatkossa toimivalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin on lähtökohtaisesti yhtiökokouksella nykyisen hallituksen sijasta. Muutoksen myötä toimivalta vastaa voimassa olevaa lakia paremmin yhtiökokouksen yleistoimivaltaa päättää yhtiön ja osakkeenomistajien kannalta epätavallisista tai laajakantoisista sekä osakehuoneiston käyttöön olennaisesti vaikuttavista toimista. Samalla parannetaan osakkeenomistajien tiedonsaantia asiasta ja edistetään konkurssin välttämiseksi käytettävissä olevien keinojen selvittämistä. 

Osakkaiden ja vuokralaisten aseman täsmentäminen
Asunto-osakeyhtiön osakkeiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus ja osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaa yhtiön konkurssiin asettamisen seurauksena. Lakiehdotuksen mukaan osakkeenomistajan huoneistonsa hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaisivat jatkossa kuitenkin vasta kuukauden kuluttua siitä, kun konkurssipesän pesänhoitaja on antanut tälle tiedon konkurssiin asettamisesta.

Konkurssin alkaessa osakehuoneistoa hallitseva osakkeenomistajan vuokralainen tai muu huoneiston haltija saisi myös turvakseen tämän ns. kuukauden rauhoitusajan ennen hallintaoikeuden menettämistä. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajalla olisi ilmoitusvelvollisuus vuokralaiselleen hallintaoikeuden päättymisestä.

Ehdotuksen mukainen kuukauden määräaika on tarpeen sen varmistamiseksi, että osakkeenomistajalle jää riittävästi aikaa varautua konkurssista johtuvaan hallintaoikeuden päättymiseen ja ryhtyä tarvittaviin toimiin vaihtoehtoisen asumisen tai muun tilantarpeen järjestämiseksi ja osakehuoneistossa olevan omaisuutensa siirtämiseksi.

Ehdotus ei muuta voimassa olevaa oikeustilaa siltä osin, että osakkeenomistajalla voi pesänhoitajan ja velkojien päätöksellä olla tämän kuukaudenkin jälkeen oikeus edelleen jatkaa asumista tai osakehuoneiston muuta hallintaa konkurssipesälle maksettavaa korvausta vastaan.

Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.10.2026. Lakimuutosten lopullinen sisältö ja voimaantulo jäävät vielä nähtäviksi eduskuntakäsittelyn edetessä. Tilannetta on kuitenkin syytä seurata erityisesti niissä yhtiöissä, joissa taloudellinen tilanne on heikentynyt.

Kristiina Hämäläinen